גב' אבו גוש ג'מאלה שכרה מאת מינהל מקרקעי ישראל באמצעות חברת עמידר דירה וחצר בשכירות מוגנת בגוש 4027 חלקה 43. מר גו'מעה אזברגה זכה במכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל לרכישת מקרקעין בשטח 2,200 מ"ר בגוש 4027 חלקה 43. גב' אבו גוש טוענת שחלק מהמקרקעין שרכשו אזברגה הם חלק מחצר הדירה שהושכר לה בשכירות מוגנת, ואילו אזברגה טוענים שגב' אבו גוש פלשה לשטח זה.
כללי:
בעלי הדין:
1. גב' ג'מאלה אבו גוש (להלן-"ג'מאלה") היא מי שחתמה על חוזה שכירות מוגנת בדירה הנמצאת ברחוב דרכי משה 5 בשכונת הרכבת בלוד. אבו גוש אוסמה, סלמה ו-עהד הם בני משפחתה של ג'מאלה ומתגוררים במושכר מכוח זכויותיה של גב' ג'מאלה.
2. מר ג'ומעה אזברגה (להלן-"ג'ומעה") זכה במכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל לחכירת קרקע בשטח 2,200 מ"ר בגוש 4027 חלקה 23, הגובל בשטח הדירה המוגנת אותה שכרה גב' ג'מאלה. חב' ג.ע. אזברגה בע"מ (להלן-"חב' אזברגה") היא חברה בע"מ אותה ייסד מר ג'ומעה לרכישת חלקת הקרקע, בהתאם לתנאי המכרז.
תיק עמידר ותיק המינהל:
3. מאחר ובקשר למקרקעין מושאי המחלוקת בתיקים הנ"ל קיימים תיקי נכס הן בחב' עמידר והן במינהל מקרקעי ישראל (להלן-"המינהל"), הוריתי על הגשת שני תיקים אלו לבית המשפט. מירב העובדות מבוססות על תיקים אלו. המסמכים בתיקים אלו נותנים תמונה שלמה על אשר נעשה במקרקעין, ולא תמונה חלקית אשר נותנים כתבי הטענות, התצהירים והסיכומים שהגישו הצדדים לבית המשפט.
השכירות המוגנת:
4. בתחילת שנות ה-60 של המאה הקודמת היו הבניינים בשכונת הרכבת בלוד שייכים לרכבת ישראל, והיא השכירה אותם לעובדי הרכבת אשר עבדו בתחנת הרכבת בלוד. בעלה המנוח של גב' ג'מאלה, מר אבו גוש סמי ז"ל (להלן-"המנוח"), עבד בשנות ה-60 של המאה הקודמת ברכבת ישראל. ביום 1.4.1969 נחתם חוזה שכירות בין רכבת ישראל לבין המנוח, לפיו השכיר לו המנהל הכללי של מסילות הברזל הממשלתיות דירה בת 4 חדרים בבניין מס' 5 בשכונת הרכבת בלוד (כיום ידוע הבניין כרחוב דרכי משה 5 בלוד). בעלה המנוח של גב' ג'מאלה נפטר ביום 29.10.1977, וגב' ג'מאלה המשיכה להחזיק בדירה כדיירת מוגנת.
5. בשלב כלשהוא עברו הנכסים שבשכונת הרכבת למינהל, אשר מסר את ניהולם לחב' עמידר.
6. בשנת 1984 לערך התברר לחב' עמידר כי גב' ג'מאלה הוסיפה תוספות בנייה ללא היתר בנייה כדין וללא הסכמת חב' עמידר, כך שהדירה הייתה בסופו של יום בת 7 חדרים ולא בת 4 חדרים. ביום 15.5.1984 חתמה גב' ג'מאלה על בקשה להיתר המיועדת לוועדה המקומית לתכנון ולבניה לוד על מנת ליתן היתר לתוספת הבנייה. בבקשה נכתב בפירוש כי היא מוגשת לאחר ביצוע הבנייה. לבקשה צורף תרשים הסביבה, ממנו כי המושכר נמצא בגוש 4027 על חלק ממגרש מס' 2, כאשר סימון המגרשים הוא לפי תכנית מתאר לד/713. לבקשה צורף תרשים המגרש, ומהתרשים עולה שמידות המגרש עליו בנויה הדירה המושכרת ותוספות הבנייה, הינן 31 מ' אורך ו-26.5 מ' רוחב. מתרשים המגרש עולה כי הקיר החיצוני של תוספת הבנייה נמצא במרחק של כ- 75 ס"מ מגבול המגרש לגביו חל חוזה השכירות המוגנת. על מפה זו חתמה חב' עמידר לאות שהיא מסכימה לבניית תוספת הבנייה. חב' עמידר חתמה על בקשה זו לאחר שהמהנדס האחראי לבנייה וגב' ג'מאלה חתמו כל כתב התחייבות כלפי חב' עמידר. (מסמך 99 לתיק עמידר). הבקשה להיתר עם תרשים המגרש של המושכר צורפו לתיק עמידר אך לא מוספרה כמו שאר הדפים בתיק עמידר ובתיק המנהל. מאחר והבקשה זו היא אחד המסמכים החשובים בתיק, סימני אותה
כמוצג במ/1.
החשיבות של מוצג זה היא שהוא מבטא הסכמה בין גב' ג'מאלה לבין חב' עמידר מהו שטח המקרקעין הכלול בחוזה הדיירות המוגנת, ואין בלתו. כל שטח מקרקעין שמעבר לשטח הכלול בתרשים המגרש והמצוי בהחזקת משפחת אבו גוש, מוחזק בידם שלא כדין.
ביום 4.7.1984 אישרה וועדת דמי מפתח את השכרת תוספת הבנייה בשכירות מוגנת בכפוף לתשלום דמי מפתח בסך 360,000 שקל ישן, בכפוף לאישור יציבות. (מסמך 87 לתיק הנכס בעמידר). ביום 1.10.1984 נחתם חוזה שכירות מוגנת בין חב' עמידר מטעם המינהל לבין גב' ג'מאלה בגין כל שבעת החדרים המצויים במושכר. (מסמך מס' 96 לתיק עמידר), ובו נרשם בפירוש שהמושכר מצוי בגוש 4027 חלקה 43.
7. בסוף שנת 1991 או בתחילת שנת 1992 התברר לחב' עמידר כי במקרקעין ומחוצה להם נבנו שלא כדין וללא הסכמת עמידר תוספות בנייה נוספות למושכר (מסמך 107 לתיק הנכס). בחודש יולי 1992 נערך שוב ביקור מעגל במושכר, והתברר כי ממשיכים לבנות תוספות בנייה ללא היתר ולא הסכמת חב' עמידר (מסמך 129 לתיק עמידר). בגין הבנייה הבלתי חוקית הנוספת הגישה רשות הפתוח תביעה כנגד גב' ג'מאלה וכנגד בנה אבו גוש סמיח לפינוי ולסילוק יד מתוספות הבנייה ומשטח הפלישה. בהסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין הסכימו הצדדים שגב' ג'מאלה תימחק מכתב התביעה ויינתן פסק דין על מלוא התביעה כנגד בנה, אבו גוש סמיח. פסק הדין כנגד אבו גוש סמיח בוצע.
8. ביום 15.3.03 קיבלה חב' עמידר מפת מדידה של השטחים בהם מחזיקה משפחת אבו-גוש, משפחתה של ג'מילה. מפה זו סומנה ע"י המודד כ-מפה ד' (מסמך 173 לתיק עמידר).
מהשוואת מפת מדידה זו לתרשים המגרש במוצג מב/1 עולה שבאותה עת התגלה שג'מאלה תפסה שטחים מדרום למושכר, אשר אינם כלולים בחוזה השכירות המוגן מיום 1.10.1984. בתרשים המגרש במוצג מב/1 נוכחים לדעת שהקיר החיצוני של תוספת הבניה מצוי במרחק של כ-75 ס"מ מגבול המגרש עליו חלה תוספת הבנייה, ואילו במפה ד' יש מאחורי תוספת הבנייה, בחלק הדרומי של המושכר חצר גדולה מאד. מפה זו סומנה על ידי
מוצג במ/2.
החכרת 2,200 מ"ר לאזברגה:
9. בהתאם לנסחי רישום המצויים בתיק המינהל שהוגש לבית המשפט עולה שבשנת 1989 נרשמה מדינת ישראל, באמצעות פעולת התאמת רישום, כבעלים של גוש 4027 חלקה 43 (להלן-"החלקה"). שטח החלקה הרשום הינו 282,817 ש"ח. המינהל חילק את החלקה למגרשים בהתאם לתכנית מתאר לד/713 (להלן-תכנית המתאר"). המגרש שעל חלק ממנו מצויים המושכר ושטח המקרקעין שהחכיר המינהל לאזברגה סומן כמגרש מס' 2 (להלן-"המגרש"), בהתאם לתכנית המתאר. במגרש מצויים המושכר אותו שכרה גב' ג'מאלה, מבנה נוסף ושטח הקרקע בו 2,200 מ' הנ"ל (להלן-"הממכר"). בעבר פלש מר ג'ומעה לשטח הממכר והקים בו מוסך לכלי רכב. לאחר הליכים משפטיים ניתן כנגדו פסק דין לפינוי. מר ג'ומעה פינה את שטח הממכר, אך לא הרס את המבנים שהקים עליו שלא כדין.
10. המינהל החליט לחלק את המגרש ל-3 מגרשי משנה, מגרש משנה א2 שעל חלק ממנו מצוי המושכר, מגרש משנה ב2 , שאינו נוגע לענייננו, ומגרש משנה ג2 שהוא הממכר (אם כי בשומה סומן המגרש 2ב, אך אין ספק שמדובר באותו מגרש שהוצא למכרז). המינהל התלבט לגבי גודלו של מגרש משנה ג2. בתחילה סבר ששטח מגרש המנשה יהיה 1,800 מ"ר, לאחר מכן סבר שיהיה רק בשטח 1,100 מ', ולבסוף החליט ששטחו יהיה 2,200 מ"ר. ואכן במכרז שהוציא המינהל לגבי מגרש משנה ג2 נרשם כי שטח מגרש משנה ג2 העומד למכרז הינו 2,200 מ"ר. לפני פרסום המכרז, קיבל המינהל שומות של שמאי מקרקעין על שווי המגרש.
11. המינהל פרסם את מכרז מס' מר/342/2008 לחתימה על חוזה חכירה לגבי מגרש משנה ג2. בסעיף 2 לתנאי המכרז (נספח א' למכרז) נכתב כדלקמן:
"במידה והזוכים במכרז אשר הגישו הצעה במשותף יבקשו להתאגד במסגרת ישות משפטית של חברה בע"מ שבינה ובין המינהל יחתם הסכם החכירה, יוכלו לעשות זאת בכפוף לכך שיצויין בהצעתם כי בכוונתם להקים חברה, והזוכים, הם בלבד, יהיו בעלי המניות בחברה שתוקם. ובהצעתם יצויין חלקו של כל זוכה במניות החברה שתוקם ובמידה וידרש לשלם מיסים, יצטרכו להסדיר הנושא מול שלטונות המס."